什么樣的希臘房子更保值？假設(shè)我今天花2萬(wàn)歐元買(mǎi)一輛新的大眾POLO，未來(lái)5年開(kāi)了10萬(wàn)公里，如果5年后我出手賣(mài)掉的話，可能只能賣(mài)1萬(wàn)歐元。那我們可以說(shuō)，這輛汽車(chē)5年后的”殘值“是1萬(wàn)歐元。汽車(chē)會(huì)折舊，房子也會(huì)。作為中國(guó)人，我們習(xí)慣了房子不斷在漲價(jià)——房子會(huì)漲價(jià)（其實(shí)也會(huì)跌價(jià)），也會(huì)折舊，只是漲價(jià)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于折舊速度，于是我們忽視了房子的折舊而已。要搞清楚什么樣的希臘房子更保值，首先要搞清楚房子的成本結(jié)構(gòu)和房屋價(jià)值與時(shí)間的關(guān)系。

希臘房子的成本結(jié)構(gòu)

我們先說(shuō)說(shuō)國(guó)內(nèi)房子的成本構(gòu)成：

有興趣深入研究這個(gè)問(wèn)題的朋友可以去找萬(wàn)科、碧桂園等上市公司的財(cái)報(bào)來(lái)研究一下，可以看到這幾家中國(guó)頂尖房地產(chǎn)公司的成本構(gòu)成和利潤(rùn)率。為了簡(jiǎn)單起見(jiàn)，直接總結(jié)：在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，賺錢(qián)的不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是地方政府。

我們?cè)僬f(shuō)說(shuō)希臘房子的成本構(gòu)成：

我分別請(qǐng)教了幾位在希臘從事房產(chǎn)中介、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的朋友，綜合他們的看法，希臘房子的成本有六個(gè)方面構(gòu)成：希臘的土地是永久產(chǎn)權(quán)，每一塊土地的”成本“都不盡相同，我們只能先從建造成本入手（建造成本可以核算出”市場(chǎng)價(jià)“，而且所占比例較大）。以雅典為例，聯(lián)排別墅每平米的平均建造成本在1200歐元左右，折合人民幣9100元，大約是國(guó)內(nèi)的2.5倍左右——我了解了一下，有如下幾個(gè)原因：

1、希臘的人工成本至少比國(guó)內(nèi)貴30%；

2、希臘的建筑材料至少比國(guó)內(nèi)貴30%；

3、希臘建筑防震等級(jí)高，至少增加20%的成本；

4、希臘建筑施工手段比較傳統(tǒng)（多依賴(lài)人工和人工），導(dǎo)致工期至少比國(guó)內(nèi)長(zhǎng)50%；

5、建筑施工企業(yè)的稅負(fù)成本至少比國(guó)內(nèi)高20%。

裝修成本如果按照每平米500歐元來(lái)計(jì)算的話，這就意味著雅典聯(lián)排別墅每平米的建筑+裝修成本就有1700歐元，估算一下，雅典新建聯(lián)排別墅每平米的總成本不會(huì)低于2500歐元。

公寓樓和獨(dú)棟別墅的總成本，以2500元為基數(shù)，分別乘以一個(gè)系數(shù)——我的版本如下，僅供參考：

公寓樓：2500*0.8=2000

獨(dú)棟別墅：2500*1.2=3000

需要特別說(shuō)明是，聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅，你所永久擁有的是不只是房子，還有房子所在的土地——獨(dú)棟別墅，通過(guò)一些行政審批流程，你就可以獨(dú)自決定將老房子拆除，建造新房子；聯(lián)排別墅，你需要和2-3位鄰居協(xié)商一致，才有可能將老房子拆除，建造新房子。而公寓樓，100平米的面積，對(duì)應(yīng)的土地面積只有10-20平米；你想和10-20位鄰居協(xié)商一致，把老樓拆掉，重新建設(shè)新樓，幾乎沒(méi)可能。

希臘房子總價(jià)值和時(shí)間的關(guān)系

按照中國(guó)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，城市住宅的設(shè)計(jì)使用年限和設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期都是50年——50年以后，要根據(jù)房屋的具體情況進(jìn)行處理，包括但不限于拆除、修理、加固?？紤]到國(guó)內(nèi)2008年之前相關(guān)法律的缺失和執(zhí)法力度的彈性，建筑質(zhì)量嚴(yán)重低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，這些建造于2008年以前的城市住宅，其”安全使用年限“（這是我自己生造的一個(gè)概念）不會(huì)超過(guò)40年。

我沒(méi)有查到希臘政府頒布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，估計(jì)要比中國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)高一些。假設(shè)希臘住宅設(shè)計(jì)使用年限是100年的話，1-20年，基本不需要進(jìn)行修繕；20-40年，10年就需要一次小修繕；40-60年，至少要進(jìn)行一次大規(guī)模的修繕；60年以后，希臘房子本身的”殘值“無(wú)限接近于0——如果要拆除重新建房的話，房子本身的”殘值“很可能還不足以支付拆除成本。

為了便于向你直觀展示房屋總價(jià)值和房屋年限的關(guān)系，我模擬（假設(shè)）了一個(gè)簡(jiǎn)化版的變化模型，可以得出：

1、前面30年，由于房屋折舊有限，投入的修繕成本也有限，而且房屋和土地都在升值，所以房屋總價(jià)值一直在增長(zhǎng)，年化復(fù)合增長(zhǎng)率大約3.06%。

2、31-61年，房子不斷老化，需要額外投入進(jìn)行修繕以維持房屋的居住功能；雖然土地還在升值，但房屋總價(jià)值一直在下降，年化也是3.06%。

3、61-71年，房子更加老化，房子自身的殘值慢慢接近于0，只剩下土地的價(jià)值。

4、71-96年，土地還在升值，從50升值到100，年化復(fù)合增值率是2.78%。

需要特別要說(shuō)明是：

變化模型適用于聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅，不適用于公寓樓，特別是住戶超過(guò)10戶以上、容積率超過(guò)10的公寓樓——對(duì)于這樣的公寓樓，年限超過(guò)40年（對(duì)應(yīng)1979年建造）以后，對(duì)應(yīng)土地的價(jià)值變成水中花、鏡中月，其房子自身的殘值很快就會(huì)降到0；你還不得不每年為其支付物業(yè)稅。

結(jié)論

曾經(jīng)有人問(wèn)李嘉誠(chéng)關(guān)于買(mǎi)房升值的考量因素，他說(shuō)：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，首先是地段，第二是地段，第三還是地段。”希臘現(xiàn)有1110萬(wàn)人口（還有120-150萬(wàn)外來(lái)移民），以雅典為中心的阿提卡大區(qū)常住人口有400萬(wàn)，約占全國(guó)總?cè)藬?shù)（基礎(chǔ)為1240萬(wàn)人）的32.26%?？梢灶A(yù)見(jiàn)到的未來(lái)20-30年，如果希臘不發(fā)生特別大的政治和社會(huì)動(dòng)蕩，雅典的常住人口還會(huì)增加，人口增加將會(huì)帶來(lái)買(mǎi)房和租房的需求——哪個(gè)年輕人不喜歡到大城市工作和生活啊。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，雅典的房子還會(huì)繼續(xù)溫和地升值——短期來(lái)看，這里面既有房子本身的增值，也有房子所在土地（所在位置）的增值；長(zhǎng)期來(lái)看，主要是房子所在土地的增值。

?希臘房子購(gòu)買(mǎi)結(jié)論：

1、不是所有的希臘房子都能保值；

2、更不是所有的房子都會(huì)升值:

3、房齡超過(guò)30年的房子（建于1989年之前），特別是容積率超過(guò)10的公寓樓，很快就要進(jìn)入（甚至已經(jīng)進(jìn)入）總體貶值區(qū)；

4、相對(duì)而言，優(yōu)質(zhì)地段的房子，特別是聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅，由于土地的持續(xù)增值，房屋總價(jià)值保值能力更好、增值空間更大；

5、購(gòu)買(mǎi)市中心區(qū)域老公寓樓并用于出租，不要只計(jì)算租金回報(bào)率，還要加上房屋本身總價(jià)值的變動(dòng)情況，整體算下來(lái)，你很可能在虧本。

希臘房子購(gòu)買(mǎi)建議

1、不要買(mǎi)房齡超過(guò)30年的老房子，特別是容積率超過(guò)10的公寓樓，無(wú)論是自住還是投資；

2、地段好、年限短的房子，特別是聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅，趕緊買(mǎi)，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)甚至低于其成本價(jià)。

以上“什么樣的希臘房子更保值？”只是我個(gè)人的推斷和謬見(jiàn)

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