自2013年希臘購(gòu)房移民政策頒布起，近年外資投資希臘房產(chǎn)的總額逐步提升。2018年希臘住宅交易量呈井噴式增長(zhǎng)，達(dá)到約11.3億歐元，比2017年增長(zhǎng)175%，2019年投資總額約14.5億歐元，依舊大幅增長(zhǎng)，可見(jiàn)希臘購(gòu)房移民的受歡迎程度仍未減少。但是，大量客戶的涌入，使得該項(xiàng)目暴露出了一些問(wèn)題。

1.投資前期

投資希臘房產(chǎn)前期，大部分個(gè)人投資者會(huì)被中介推薦去看希臘老城區(qū)老舊小的公寓，此類型公寓的售價(jià)一般在十幾萬(wàn)歐元/套，但卻需要投資人花費(fèi)高于市價(jià)幾倍價(jià)格簽約。

所以不難理解中介為什么會(huì)給出購(gòu)房?jī)?nèi)5年包租并承諾5%以上遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均租金收益的高額回報(bào)率。在包租年限滿5年后，投資者如果需要出售房產(chǎn)，可能未必有增值空間。

不僅如此，在優(yōu)質(zhì)房源緊缺的情況下，部分投資者會(huì)被國(guó)內(nèi)購(gòu)房思維左右，而減少對(duì)房產(chǎn)的前期評(píng)估，閃電簽約。簽約后各種服務(wù)費(fèi)接踵而至，投資成本陡然增高。

舉個(gè)例子：我在希臘看中了一個(gè)公寓，我覺(jué)得挺好的，從臥室就可以看到海景。房東要價(jià)40萬(wàn)歐元，我覺(jué)得也不貴。然后我和我在希臘生活20多年的朋友說(shuō)，趕緊給賣家定金吧。

可是他卻說(shuō)：堅(jiān)決不能現(xiàn)在給定金。我們一定要先做盡職調(diào)查，然后才能給定金。我問(wèn)他：“怕什么?我們難道不是把定金給中介么?“。他說(shuō)，不是的，這里不是這樣操作的，中介不負(fù)責(zé)收定金和保管定金。

你的想法是加拿大買房的思路，不適合希臘。希臘是把定金直接給賣家。如果現(xiàn)在給了定金，但是盡職調(diào)查報(bào)告的結(jié)果不理想，不想要這個(gè)房子，想要賣家退還定金就難了。

果然，盡職調(diào)查報(bào)告出來(lái)后，發(fā)現(xiàn)我特別看重的那個(gè)臥室是違建，不是政府規(guī)定的圖紙上應(yīng)該有的房間，是房東自己加上去的。

所以大家在投資希臘房產(chǎn)前，務(wù)必做好盡職調(diào)查。如果條件不允許，建議找信得過(guò)的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)投資，機(jī)構(gòu)將為您解決投資中遇到的諸多問(wèn)題。

2.投資轉(zhuǎn)款

2018年下半年開(kāi)始，希臘政府對(duì)購(gòu)房資金審核愈發(fā)嚴(yán)格。除了少部分定金以外，申請(qǐng)人已不能在希臘當(dāng)?shù)鼗驀?guó)內(nèi)進(jìn)行刷卡購(gòu)房。部分訂房的客戶由于刷卡不合規(guī)的問(wèn)題，導(dǎo)致半年的時(shí)間仍未完成過(guò)戶。

從2018年年底，希臘銀行對(duì)外籍人員的開(kāi)戶條件也有所提高。開(kāi)戶前不僅要求客戶準(zhǔn)備眾多雙認(rèn)證材料，后續(xù)還需提供一些補(bǔ)充文件。

所以投資者在確定投資前，務(wù)必做好開(kāi)戶準(zhǔn)備，以免影響過(guò)戶。開(kāi)立希臘賬戶在后續(xù)收取租金、支付房產(chǎn)其他開(kāi)銷的時(shí)候也是很有必要的。

3.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

由于客戶的大量涌入，希臘市場(chǎng)上的房源一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目在剛推出即出現(xiàn)搶購(gòu)一空現(xiàn)象。但是，如果選定的房產(chǎn)無(wú)法順利過(guò)戶，不僅會(huì)延長(zhǎng)黃金簽證的申請(qǐng)周期，也會(huì)影響購(gòu)房者的心態(tài)。

目前希臘市面上銷售的項(xiàng)目主要以二手房為主。房產(chǎn)是否存在貸款、抵押、產(chǎn)權(quán)糾紛、或是房東的房產(chǎn)文件是否齊全，都是需要考慮的因素。

再舉一個(gè)例子。我們看中了一個(gè)寫(xiě)字樓。房東欠政府的稅，同時(shí)欠銀行貸款(不是正常還銀行貸款，而是還不了貸款)。那么我們就面臨一個(gè)先有雞還是先有蛋的問(wèn)題。

房東要求我們先付定金，他再還稅款，以及和銀行交涉，還貸款。做這些事情都要花錢(qián)，所以肯定是要先有了買家他才會(huì)去做。而我們不愿意給他定金。

因?yàn)槿绻贿€銀行貸款，不還稅款，他實(shí)際上無(wú)權(quán)賣這個(gè)房子。你會(huì)把定金交給一個(gè)不擁有這個(gè)房子的人嗎?由于經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這種情況經(jīng)常發(fā)生。

一些全新的整樓項(xiàng)目也有可能存在問(wèn)題，有些整樓項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)需要進(jìn)行分割才可供客戶過(guò)戶。產(chǎn)權(quán)分割需要得到政府的許可，從申請(qǐng)?jiān)S可獲批到產(chǎn)權(quán)分割完畢是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。

以上是希臘房產(chǎn)投資者普遍會(huì)遇到的問(wèn)題，雖然投資過(guò)程需要諸多注意，但不可否認(rèn)，希臘房產(chǎn)投資仍然是“歐洲投資移民性價(jià)比之王”。為了避免這些現(xiàn)象，讓自己的投資真正做到保值增值，作為個(gè)人投資者，應(yīng)該如何操作呢?

客戶在向房東或開(kāi)發(fā)商支付完定金鎖定房源之后，可以要求律師對(duì)該房產(chǎn)去做一個(gè)背景調(diào)查。若背景調(diào)查文件上顯示，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)貸款抵押、產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題，即表示可順利過(guò)戶，隨后客戶可繼續(xù)轉(zhuǎn)款。

若客戶預(yù)訂的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在問(wèn)題，則需要盡快與開(kāi)發(fā)商或房東溝通，推進(jìn)處理進(jìn)度，或是更換其他房產(chǎn)。在選購(gòu)新房的時(shí)候，可以向開(kāi)發(fā)商咨詢，所售房產(chǎn)是否為不需進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的安全項(xiàng)目，或是否有相關(guān)文件能確保其安全性。

市面上大多數(shù)希臘房產(chǎn)項(xiàng)目還是較為安全的，但也有可能存在上述這類問(wèn)題，貸款抵押等現(xiàn)象在任何國(guó)家都是存在的。在發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，大家不要過(guò)于緊張，盡快與開(kāi)發(fā)商和房東溝通。若能及時(shí)推進(jìn)處理，也不會(huì)耽誤房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間。

關(guān)于投資希臘房產(chǎn)，大家還有哪些不清楚的，歡迎咨詢我們的在線顧問(wèn)，我們將為大家分享希臘較新資訊及投資要點(diǎn)，幫助大家理性投資希臘房產(chǎn)。

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注：本文僅作為疑問(wèn)解答參考，不涉及具體投資建議。由于移民政策的時(shí)效性和變動(dòng)性較大，如需了解全新移民政策請(qǐng)咨詢?cè)诰€客服或微信電話聯(lián)系我們的專業(yè)顧問(wèn)。