隨著資本國(guó)際流動(dòng)的不斷增強(qiáng)，中國(guó)高凈值人群跨境多元化配置需求日益顯著，境外投資增長(zhǎng)不斷增速。

在境外投資中，房地產(chǎn)一直是中國(guó)高凈值人群青睞的主要投資產(chǎn)品。一方面是由于國(guó)內(nèi)住宅限購(gòu)政策對(duì)投資性需求抑制，高凈值人群希望能在海外市場(chǎng)尋求更多的投資機(jī)會(huì)；另一方面，人民幣相對(duì)于投資國(guó)貨幣的升值和貶值預(yù)期，也帶動(dòng)了海外房地產(chǎn)的投資熱潮，使其成為較佳的外匯儲(chǔ)存和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式。

對(duì)于國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資者而言，為什么購(gòu)房呢？什么樣的房產(chǎn)較適合自己呢？

一、投資型購(gòu)房：

如果是為了進(jìn)一步拓展自己的投資渠道，那么做購(gòu)置海外房產(chǎn)時(shí)就應(yīng)該做一個(gè)清晰的核算，不同的國(guó)家有不同的政策，在海外市場(chǎng)，買房并不是一個(gè)一次性的支出，后續(xù)費(fèi)用和政策就要了解清楚了。比如，裝修費(fèi)用、稅費(fèi)是一次性繳納還是每年繳納？租賃回報(bào)如何？如何管理物業(yè)？租房所得收益又該如何上稅？……這些都應(yīng)該了解周全。除此之外該房產(chǎn)所處地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)如何？如果要出手又會(huì)產(chǎn)生哪些費(fèi)用？受什么樣的政策約束？也應(yīng)該考慮到的。

二、教育型購(gòu)房：

投資教育型房產(chǎn)是中國(guó)人的傳統(tǒng)，也是較近幾年熱門的投資項(xiàng)目，國(guó)外一些好的學(xué)校周邊的房產(chǎn)價(jià)格也是很高，而且近年來(lái)上漲幅度相對(duì)較大。因?yàn)槎嘁院⒆泳妥x的學(xué)校相關(guān)，交通和生活的便利度是考慮的首要因素，另外，針對(duì)不同年齡的孩子，對(duì)社區(qū)和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所謂的學(xué)區(qū)房投資，投資于學(xué)區(qū)房和在學(xué)區(qū)內(nèi)上學(xué)有著本質(zhì)的區(qū)別。

三、養(yǎng)老型購(gòu)房：

隨著生活品質(zhì)的不斷提升，這也催生出了對(duì)退休后生活享受的房產(chǎn)投資的需求。這類投資就會(huì)對(duì)環(huán)境要求較高，除了自認(rèn)風(fēng)光和人文關(guān)懷外，還應(yīng)考察當(dāng)?shù)蒯t(yī)療條件和生活便利度，以及房屋設(shè)計(jì)等是否適合中老年人使用，以及因人而異的語(yǔ)言、文化、飲食等配套服務(wù)等是否適宜。

四、度假型購(gòu)房：

這類房產(chǎn)和養(yǎng)老型海外房產(chǎn)相差不大，重在對(duì)環(huán)境的要求，更偏好與氣候溫和人口低密度的地區(qū)，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂。

五、移民型購(gòu)房：

移民型的海外房產(chǎn)通常受該國(guó)的投資移民政策影響，關(guān)鍵在于該國(guó)對(duì)于房產(chǎn)移民政策的匹配和完善程度，對(duì)房產(chǎn)類型限定、對(duì)給予簽證的類型的要求條件等等相對(duì)應(yīng)；這些都需要投資人做好提前的了解和對(duì)比。切勿為了移民而移民，也不要為了圖省事而僅僅靠花錢或者購(gòu)房來(lái)實(shí)現(xiàn)移民；而要切實(shí)和自己的移民規(guī)劃、企業(yè)拓展、財(cái)富安置和傳承方案向匹配。

中國(guó)人喜歡在什么地方購(gòu)房呢？

美國(guó)：絕大部分州不限制外國(guó)人（公司）購(gòu)買一般的居住和商業(yè)性房地產(chǎn)；交易成本占總房款1%左右；每月支付物業(yè)管理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)以及房地產(chǎn)稅總計(jì)為房?jī)r(jià)的2%-3%；

加拿大：加拿大政府

鼓勵(lì)境外人投資房產(chǎn)，其中區(qū)別就是在房貸首付比例上，加拿大本地人為25%，對(duì)于境外人士，首付款必須達(dá)到全部款項(xiàng)的35%，申請(qǐng)貸款需要提供收入的納稅憑證。土地交易稅約為1%左右，根據(jù)不同地區(qū)有所不同；業(yè)主有必要以物業(yè)估價(jià)每年向市政府交稅，例如多倫多現(xiàn)行稅率約為房屋價(jià)值1%-1.2%。

澳洲：欲在澳洲購(gòu)房的非澳洲永久居民，在購(gòu)房前必須獲得澳洲投資委員會(huì)的批準(zhǔn)（FIRB）；目前海外人士?jī)H可以購(gòu)買全新住宅；交易成本費(fèi)用約房?jī)r(jià)或者土地價(jià)值的3%-4%左右；購(gòu)買的是公寓，日常需要支付的有：物業(yè)管理費(fèi)（季度繳付）、市政費(fèi)（季度繳付）、排污費(fèi)（季度繳付）占購(gòu)房?jī)r(jià)的1%-2%左右；澳洲投資購(gòu)房的較大優(yōu)勢(shì)在于可以提供房屋的按揭抵押貸款，通常為房?jī)r(jià)的70%；同時(shí)，銀行的貸款可以允許較長(zhǎng)15年的只還息不還本的周期；購(gòu)買的是獨(dú)棟別墅，日常需要支付的有：市政費(fèi)和排污費(fèi)（季度繳付），占購(gòu)買房?jī)r(jià)的0.5%左右。

英國(guó)：英國(guó)政府在2015年后對(duì)海外買家轉(zhuǎn)售英國(guó)房產(chǎn)開始征收額外資本利得稅。中介費(fèi)用通常為總價(jià)的1%，房屋評(píng)估及勘測(cè)鑒定需耗時(shí)2-3周，通常收費(fèi)在300英鎊左右。律師費(fèi)為總價(jià)的0.5-1%范圍內(nèi)；在英國(guó)買房，印花稅是較為重要的稅費(fèi)，也是數(shù)額較大的費(fèi)用支出。通常，必須在房產(chǎn)交易完成的30天內(nèi)繳納。印花稅由英國(guó)稅務(wù)部門征收，根據(jù)房屋的產(chǎn)權(quán)、用途不同，征收標(biāo)準(zhǔn)也有所區(qū)別。

新加坡：新加坡祖屋

只能是公民和永久居民才可以購(gòu)買，外國(guó)人去新加坡只能購(gòu)買商品房；購(gòu)房中介費(fèi)為成交價(jià)格的1%；政府印花稅為房?jī)r(jià)的3%減去5400新幣的基礎(chǔ)上額外征收10%；每年物業(yè)稅為年評(píng)估租金的4%（自?。?；如果用于投資用途，物業(yè)稅為評(píng)估租金的10%，同時(shí)業(yè)主還需要繳納租金的個(gè)人所得稅。

不管是國(guó)人投資哪里，都需要對(duì)投資目的地的房地產(chǎn)市場(chǎng)有充分的了解，千萬(wàn)不要圖便宜，因?yàn)橘?gòu)買的“白菜“再便宜，它依然還只是”白菜“；也不要打腫臉充胖子去買所謂的“豪宅“，因?yàn)閺默F(xiàn)金流角度分析，購(gòu)買的豪宅根本就不屬于財(cái)富范疇，甚至成為了繳稅機(jī)器；因此，根據(jù)自己的財(cái)富需求和投資目的，量體裁衣的制訂可持續(xù)及穩(wěn)定的投資策略和方案就顯得尤為重要了。

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注：本文僅作為疑問解答參考，不涉及具體投資建議。由于移民政策的時(shí)效性和變動(dòng)性較大，如需了解全新移民政策請(qǐng)咨詢?cè)诰€客服或微信電話聯(lián)系我們的專業(yè)顧問。